OMLÆGNING AF LÅN NÅR DET GIVER BEDST MENING.

Et realkreditlån er et lån optaget et i realkreditinstitut. Realkreditlånet er forpantet i dit hus og finansieret af salget af udstedte obligationer, hvis værdi er tilsvarende 80% af dit hus.

En omlægning, også kaldet en konvertering, af dit realkreditlån betyder, at et eksisterende lån ændres til et ’nyt’ lån. Et realkreditlån kan både omlægges til lån med lavere eller højere rente.

I praksis sker omlægningen af realkreditlån ved, at dit gamle lån opsiges og betales ud, hvorefter dette erstattes med et andet lån med nye betingelser. Det er helt op til den enkelte, om det nye lån optages i samme realkreditforening, eller der skiftes til en anden – processen er den samme.

Der findes forskellige måder hvorpå du kan omlægge dit realkreditlån:

• Nedkonvertering

Når man nedkonverterer et lån betyder det, at man omlægger et fastforrentet lån til en lavere rente.

• Opkonvertering

At opkonvertere et lån betyder modsat nedkonvertering, at man omlægger et fastforrentet lån til en højere rente.

• Skrå konvertering

Ved at lave en skrå konvertering ændrer man et rentetilpasset lån til et fastforrentet lån eller omvendt.

Loven for realkreditlån dikterer, at der skal stilles sikkerhed i 80% af din ejendoms værdi, for at et realkreditlån kan optages. Derudover har et realkreditlån en løbetid på højst 30 år, hvor tilbagebetalingen skal ske med lige store ydelser som et annuitetslån.

Realkreditlån er oftest fastforrentede lån, som kan indfries før tid. For at indfri et lån før tid skal man indbetale obligationsrestgælden ved næste termin til kurs 100 eller opkøbe obligationerne på markedet, eventuelt til en lavere kurs.

Det er muligt at omlægge både flexlån og fastforrentede lån samt, under visse omstændigheder, bolig- og banklån.

Man bør omlægge sit realkreditlån, hvis det er fordelagtigt at gøre det. En omlægning af et realkreditlån koster en sum, men vil kunne sikre dig store besparelser i det lange løb. Hvornår det er fordelagtigt at omlægge sit realkreditlån, afhænger både af forskellige samfundsmæssige og økonomiske tendenser, samt hvad du selv eller en professionel vurderer i forhold til din private situation.

Omlægning af realkreditlån er typisk en fordel fordi:

• Du kan udnytte at renten er faldet

En god grund til at omlægge ens realkreditlån er, at man ved denne type lån kan udnytte hvis renten er faldet. Hvis renten er faldet, kan du omlægge dit realkreditlån således, at du i fremtiden skal betale en lavere ydelse af dette.

• En højere rente betyder mindre gæld

Står du pludselig i den heldige situation at have flere penge at gøre med end ellers, er det ligeledes en fordel at omlægge sit lån. En omlægning af dit realkreditlån til en højere rente vil betyde, at du betaler en højere ydelse, men til gengæld skærer ned på din restgæld. Det er dog ikke sikkert ydelsen stiger ret meget, da din restgæld jo samtidig falder. Deruover hjælper annuitetsprincippet også til at gøre den månedlige ydelse lavere ved en opkonvertering.

• Du kan tilpasse dit lån til din situation

Måske har din økonomiske situation ændret sig således, at betingelserne for dit nuværende lån ikke længere er passende for dig. Fx kan dit nuværende lån have en for kort løbetid, og dermed en for høj månedlig ydelse, som dermed kan ændres til at komme dit behov i møde.

• Du kan få mere luft i budgettet

Har din private situation ændret sig, hvis I fx har udvidet familien med et medlem mere og derfor har brug for en ny tilbygning til huset, er en det en fordel at omlægge sit realkreditlån. I et sådant scenarie kan I få ekstra penge på hænderne ved at omlægge jeres lån således, at restløbetiden bliver længere, men ydelsen mindre.

• Det er muligt at konvertere et dyrt boliglån til et realkreditlån

Hvis du på et tidspunkt har optaget et boliglån, er der ofte penge at spare ved at omlægge dette til et realkreditlån. Det er imidlertid ikke altid muligt at omlægge boliglån til realkreditlån. Hør derfor din rådgiver inden du sætter processen i gang.

• Du kan få en længere løbetid på dit lån

Et sidste scenarie er, at din afdragsfrihed snart udløber og du skal til at betale ydelser af dit lån. I denne forbindelse bør du overveje, om du ønsker at betale lånet af efter de oprindelige betingelser, som blev aftalt da lånet blev indgået (typisk 20 år), eller du ønsker at omlægge lånet til en anden løbetid.

Mange mener, at en god tommelfingerregel er, at markedsrenten skal have bevæget sig med to procentpoint, før en omlægning kan betale sig. Vores anbefaling er dog altid, at man tager en snak med en professionel, før man be- eller afkræfter fordelen i at omlægge sit realkreditlån. Alternativt kan du få overvåget hvornår det kan svare sig at omlægge lånet. www.låneovervågning.dk

Desuden kommer det helt an på dig og din personlige situation, om en omlægning af et lån kan betale sig. Hvorvidt en konvertering kan betale sig er blandt andet afhængig af, hvor længe du ønsker at blive boende i din bolig, samt din baggrund for ønsket om at konvertere.

En professionel realkreditrådgiver kan hjælpe dig med at lave en konsekvensberegning, der fortæller dig om de konsekvenser, positive som negative, en omlægning af lånet vil medføre. Konsekvensberegningen inkluderer derfor en plan over hvor meget din restgæld stiger eller falder, hvor meget din ydelse ændrer sig og hvor lang løbetid dit lån får.

Det kan være en god idé at få beregnet om en anden kreditforening kan være billigre. Dette vil en realkreditrådgiver også hjælep dig med.